Ипотека

[Сергей77]

Доброе время. У меня вопрос к адвокату, который занимается ипотекой и проблемными займами.

Некоторое время назад взял кредит на квартиру под залог другой недвижимости, есть поручитель. Являюсь физическим лицом-предпринимателем. Финансы спели романсы и сейчас платить не могу. Банк обратился в суд и требует признать за ним право собственности на залоговое имущество, которые в равных долях принадлежит мне и поручителю (по 1/2).

Учитывая сложившуюся ситуацию, по совету юристов начал процедуру банкротства СПД, чтобы попытаться сохранить жильё. А как по другому избежать продажи квартиры банком? Но вроде бы последние изменения в законе не на моей стороне... Скажите, поможет ли банкротство физлица в моём случае? И еще вопрос. Можно ли проживать квартире, которая в залоге у банка?

Также прошу подсказать, где можно получить подробную юридическую консультацию в Одессе по вопросам ипотеки (не на форуме)? Есть ли адвокаты, которые ведут подобные дела в суде? Насколько я понимаю, основной задачей сейчас будет обеспечить максимальную защиту от банка в суде, чтобы затянуть принятие решение и (по возможности) добиться отказа в его иске. Последнее - задача максимум.

[Глеб Николаевич]

Учитывая сложившуюся ситуацию, по совету юристов начал процедуру банкротства СПД, чтобы попытаться сберечь жильё. А как по другому избежать продажи квартиры банком?

Банкротство предпринимателя уже не является основанием для освобождения от выплат по кредиту. Такое решение несколько дней назад принял Верховный суд Украины (дело № 3-24гс14). В качестве "последнего шанса" можно использовать вариант расторжения ипотечного договора или признания его недействительным. Для сохранения залогового имущества поручителя он также может попытаться расторгнуть договор поручительства. Вероятность невелика (но есть), однако в любом случае - данный способ поможет затянуть принятие решения по иску банка. Если других возможностей нет, это единственный вариант сохранить квартиру.

Можно ли проживать квартире, которая в залоге у банка?

Возможность проживания в залоговой квартире определяется условиями договора ипотеки. На практике, заемщики без проблем проживают в ней до момента возникновения задолженности и последующего обращения банка с исковым заявлением о выселении. При этом следует учитывать, что в настоящее время принят мораторий на решения о выселении, вследствие чего вынесение таких решений будет незаконным.

Также прошу подсказать, где можно получить подробную юридическую консультацию в Одессе по вопросам ипотеки (не на форуме)? Есть ли адвокаты, которые ведут подобные дела в суде?

Безусловно, правовая помощь по кредитным спорам в Одессе оказывается. Есть некоторое количество юристов, которые с большим или меньшим успехом занимаются подобными делами (при этом хочу отметить, что гарантировать положительный результат никто не может). Вы можете обратиться непосредственно ко мне - телефоны для записи указаны ниже. Обращаю внимание, что первичная консультация и анализ обстоятельств конкретного дела будут платными (300 гривен).

[Ariwa]

Здравствуйте, Глеб Николаевич.

В связи с недавним решением о переводе долларовых кредитов в гривну, нужна помощь юриста по ипотечному кредитованию.

Ситуация у меня стандартная: вместе с супругом (он - поручитель) была взята ипотеку на покупку квартиры. Кредит, естественно, валютный. Доллар скакнул и платить стало нереально. Просили банк о реструктуризации кредита, но там нам отказали, т.к. была задолженность по очередным ежемесячным платежам + насчитали штраф и пеню за просрочку. Погасить все это нет возможности...

Верховная Рада Украины приняла Закон об обязательной конвертации валютных кредитов в гривневые. Понимаю, что он пока еще не работает (только первое чтение), но учитывая практику ВРУ, которая сейчас принимает все нормативные акты практически без поправок, просила бы проанализировать данный законопроект и высказать своё мнение о нем - многие заемщики будут Вам очень благодарны!

[Глеб Николаевич]

Вышеуказанный нормативно-правовой акт уже был проанализирован. Исходя из этого, могу сказать следующее.

Действие закона о возможности перевода ипотеки из доллара в гривну не распространяется на:
- займы, которые брались под залог недвижимости на приобретение товаров, лечение и прочее;
- кредиты, взятые субъектами хозяйственной деятельности (СПД, ЧП, ООО) на развитие бизнеса.

Обязательное условие, при котором возможна конвертация долларового кредита - отсутствие задолженности.
Курс, по которому пересчитывается займ, будет равен такому на момент заключения договора о конвертации.
В целом, указанный нормативно-правовой акт еще недоработан, но поправки для его оптимизации уже поданы.

[елен]

Добрый день!

Мне нужна юридическая консультация по банковскому праву.

У меня долларовый ипотечный кредит на квартиру. Из-за падения курса гривны платить уже не могу. Возникла небольшая задолженность и банк выставил штрафные санкции. Теперь общая сумма долга больше, чем стоит эта недвижимость. Несмотря на то, что несколько лет я исправно платила по счетам...

Я слышала, что месяц назад Верховный Суд Украины принял решение, которое позволяет расторгнуть кредитный договор в долларах. Что Вы можете сказать по данному вопросу? Дело в том, что скорее всего я не смогу дальше оплачивать кредит в валюте, т.к. зарплату получаю в национальной валюте...

Заранее спасибо за ответ.

[Глеб Николаевич]

Я слышала, что месяц назад Верховный Суд Украины принял решение, которое позволяет расторгнуть кредитный договор в долларах.
Что Вы можете сказать по данному вопросу?

Речь идёт о постановлении Высшего специализированного суда от 22.10.2014 года в деле № 6-26251св14.

Согласно указанного выше решения, долларовый кредитный договор был признан недействительным из-за нарушений, допущенных при его заключении. В частности, были нарушены ч. 2 ст. 11 Закона "О защите прав потребителей" и п. 2.1. Постановления НБУ № 168, которые обязывают банк в письменной форме уведомлять заёмщика о существенных условиях сделки. Одним из важнейших пунктов является уведомление об ориентировочной совокупной стоимости кредита - несоблюдение этого требования и стало основанием для признания кредитного договора недействительным.

При этом хочу обратить внимание, что в Постановление ВСС касается потребительского кредита, а не ипотечного, поэтому ссылаться на этот документ при расторжении ипотеки нельзя.

[Darin@]

Здравствуйте.

Появился долг по ипотечному кредиту.

Банк обратился в суд - подал иск (вчера получили на почте).

Имеют ли право продать квартиру за долги?

[Глеб Николаевич]

Реализация ипотечной недвижимости возможна, но с рядом оговорок. Наиболее распространенной проблематикой считается законность выселения с несовершеннолетним ребенком (малолетними детьми) и выселение без предоставления другого жилья. Каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Что касается последних тенденций в продаже залоговых квартир - они следующие. Верховный Суд Украины рассмотрел дело № 6-2479цс15. Предметом спора является правомерность обращения взыскания на залоговую недвижимость. Правовая позиция ВСУ: банк может реализовать ипотечное имущество путем его продажи ипотекодателем. Заключение договора купли-продажи возможно любым законным способом.

Кроме того было регламентировано, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, в судебном решении должно быть указано следующее: общий размер задолженности и ее составляющие (штрафы, пеня); описание недвижимого имущества, подлежащего реализации; меры по обеспечению его сохранности, если таковые предпринимались; способ продажи ипотечной недвижимости - публичные торги либо иная процедура; сумма долга перед другими кредиторами и приоритет его погашения; начальная стоимость предмета залога для последующей реализации.

[VeroNika]

Доброго времени!

Получили иск от банка за просрочку платежей в рамках ипотечного кредита.

Хотят выселить из ипотечной квартиры, взыскать задолженность по кредиту.

Займ брался не под жильё. Подскажите, есть ли изменения в этих вопросах?

[Глеб Николаевич]

Изменения присутствуют. Недавнее решение ВСУ закрепило правовую позицию, в соответствии с которой выселение из ипотечного жилья допускается, однако если недвижимость была приобретена не за счет кредитных средств - заемщику необходимо предоставить другое место для проживания. Это следует из положений статьи 109 Жилищного кодекса.

Ранее местными районными судами игнорировалась вышеуказанная правовая норма, что приводило к неоднозначной трактовке действующего законодательства. Вывод о незаконности выселения, в данном конкретном случае, был также сделан с учетом анализа статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке». Прецеденты: дела № 6-1484цс15 и № 6-1061цс15.